É tácito que um imóvel único de bem de família é garantido sua impenhorabilidade, conforme previsto na Lei 8.009/90, contra execuções judiciais. Porém, essa proteção não é absoluta. Em determinadas circunstâncias o legislador concedeu exceções que permitem a penhora de um imóvel de bem de família.
De acordo com o art. 1º da Lei n.º 8.009/90:
“O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”¹
Assim como quase tudo no mundo jurídico, o dispositivo de impenhorabilidade também apresenta exceções e todas devem ser observadas com o máximo de cuidado pelo leitor, visto que é comum a assinatura de termos que podem ser extremamente prejudiciais no futuro, especialmente aqueles que são feitos como “favores” para conhecidos que não costumam cumprir compromissos financeiros e se tornam inadimplentes com facilidade. Porém, neste artigo trataremos apenas sobre a fiança em imóvel locatício.
FIANÇA
Antes de começar a falar dos riscos de ser fiador locatício, gosto de salientar que para que a fiança seja válida, caso o fiador seja casado no regime de comunhão parcial de bens no momento da assinatura do contrato, AMBOS OS CÔNJUGES DEVEM ASSINAR O DOCUMENTO, mesmo que o imóvel tenha sido adquirido antes do matrimônio. Se você está sofrendo uma ação de penhora e não consta a assinatura do seu cônjuge no contrato como fiador, é possível anular a fiança na Justiça.
O advogado e especialista em Imóveis, Contratos e Dívidas, Dr. Rafael Rocha Filho defende que se tornar fiador de outra pessoa é “um dos piores negócios que uma pessoa pode fazer”, não havendo nenhum benefício nisso, apenas grandes riscos.² Isto porque caso você assine como fiador em um contrato de locação, por exemplo, a própria Lei n.º 8.009/90, em seu artigo 3º, inciso VII, apresenta uma ressalva:
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: [...] VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”
Na mesma linha, o ministro do Superior Tribunal de Justiça, Luis Felipe Salomão, no Recurso Especial n.º 1363368 – MS (2013/0011463-3)³ entendeu que é legítima a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação:
“[…] 7. Assim, o entendimento a ser firmado para efeitos do art. 543-C do CPC, que ora encaminho, é o seguinte: É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990. 8. No caso concreto, o aresto atacado, ao ter por inválida a penhora sobre bem de família de fiador de pacto locatício, contrariou o aludido inciso VII do art. 3º da Lei n. 8.099/1990, introduzido pelo art. 82 da Lei n. 8.245/1991, bem como divergiu do entendimento ora proposto e já pacificado nesta Corte Superior de Justiça e também do Supremo Tribunal Federal, razão pela qual deve ser reformado. 9. Ante o exposto, conheço do presente recurso especial e dou-lhe provimento para firmar a legitimidade da penhora realizada sobre o bem de família do recorrido. É como voto.”
Como descrito na decisão supracitada, existem súmulas do Superior Tribunal de Justiça e no próprio Supremo Tribunal Federal que já estabeleceram a validez da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação:
Súmula 549 – STJ
“É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”⁴
Tema 1.127 – STF
“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”⁵
Diante desse cenário, é fundamental que qualquer pessoa que cogite assinar um contrato como fiador compreenda os riscos envolvidos. O compromisso pode resultar na perda do único imóvel da família, um prejuízo irreparável para quem, muitas vezes, apenas desejava auxiliar um amigo ou parente.
Portanto, antes de aceitar essa responsabilidade, é recomendável buscar assessoria jurídica para avaliar as consequências do ato e considerar alternativas menos onerosas, como a caução. A precaução pode evitar danos patrimoniais irreversíveis e garantir a segurança jurídica do próprio patrimônio.
REFERÊNCIAS
1. BRASIL. Lei n.º 8.009 de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. Brasília/DF.
2. FILHO, R. F., Fiador de contrato de aluguel pode perder o seu único imóvel? Jusbrasil. [s.l], 2020. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/fiador-de-contrato-de-aluguel-pode-perder-o-seu-unico-imovel/804676954. Último acesso em: 01/04/2025.
3. BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.363.368 – MS (2013/0011463-3). Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Brasília, DF, 12 mar. 2014. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?cod_doc_jurisp=1395562. Acesso em: 01/04/2025.
4. BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 549: É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. Brasília, DF, 12 maio 2015. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/toc.jsp?livre=%27549%27.num.&O=JT. Acesso em: 01/04/2025.
5. BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Tema 1.127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. Brasília, DF, 8 fev. 2023. Disponível em: https://modeloinicial.com.br/lei/130535/tema-1127-stf/num-1127 Acesso em: 01/04/2025.
Fonte: por Rafael F. Garcia (Advogado - OAB/SP 528.198)
