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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, o comprador tem direito à restituição integral de todos os valores pagos, inclusive da comissão de corretagem. A decisão foi proferida no julgamento do Recurso Especial nº 2.234.726/GO, sob relatoria do ministro Moura Ribeiro.

O caso analisado envolve uma ação de rescisão contratual ajuizada por uma compradora de lote urbano, que alegou atraso na entrega da infraestrutura do empreendimento. Além da devolução das parcelas pagas, a autora também pleiteava o ressarcimento da comissão de corretagem.

O Tribunal de Justiça de Goiás havia decidido pela devolução dos valores pagos no contrato principal, mas afastou a restituição da corretagem, sob o entendimento de que se tratava de contrato autônomo, firmado diretamente com o corretor, contendo cláusula expressa de não devolução.

Ao julgar o recurso especial, o STJ reformou parcialmente a decisão e reconheceu o direito à restituição integral, incluindo a comissão de corretagem. Segundo o relator, a jurisprudência da Corte é pacífica no sentido de que, quando a rescisão ocorre por inadimplemento do vendedor, deve haver o retorno das partes ao estado anterior, com a devolução de todos os valores pagos pelo comprador.

O entendimento adotado se baseia na Súmula 543 do STJ, que prevê a restituição integral das quantias pagas pelo consumidor em caso de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor. No voto, o ministro destacou precedentes da Corte que confirmam a inclusão da comissão de corretagem nesse montante.

A decisão foi unânime entre os ministros da Terceira Turma, que acompanharam o voto do relator. Com isso, ficou estabelecido que cláusulas contratuais que preveem a não devolução da corretagem não prevalecem quando há culpa do vendedor pela rescisão do contrato.

A decisão não implica, em regra, que o corretor de imóveis deva arcar com a devolução da comissão recebida. Conforme o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a restituição integral ao comprador, incluindo a corretagem, deve ser suportada pela construtora ou vendedora, quando caracterizada sua culpa pela rescisão contratual. Isso porque o risco do negócio não pode ser transferido ao consumidor nem ao profissional de intermediação, que prestou regularmente o serviço.

Especialistas avaliam que o entendimento reforça a proteção do consumidor nas relações imobiliárias, ao impedir a transferência de prejuízos ao comprador em situações em que o negócio não se concretiza por falha do vendedor. A decisão também consolida a orientação jurisprudencial do STJ sobre o tema, já adotada em julgamentos anteriores.

O caso tramita em segredo de justiça apenas quanto a dados pessoais, mas a tese firmada possui potencial de aplicação em outros processos semelhantes em todo o país.

Fonte: AResp n.º 2.234.726/GO (Relator: Ministro Moura Ribeiro)