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O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal, incidente sobre operações de compra e venda de imóveis urbanos. Sua cobrança ocorre no momento da transmissão da propriedade, normalmente como condição para o registro do bem em nome do adquirente.

Na prática, muitos municípios adotam um chamado “valor venal de referência” como base de cálculo do ITBI. Esse parâmetro costuma ser construído a partir do valor utilizado para fins de IPTU, acrescido de dados de mercado, como registros de transações imobiliárias e informações fornecidas por empresas especializadas conveniadas às prefeituras.

O problema surge quando esse valor de referência se distancia do preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor. Nessas situações, o imposto acaba sendo calculado sobre uma base superior ao valor real da transação, o que leva ao recolhimento do ITBI em montante maior do que o devido.

Diante desse cenário, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado. O preço declarado pelo contribuinte na operação goza de presunção de veracidade, podendo ser questionado pelo Fisco apenas mediante a instauração de procedimento administrativo específico. Além disso, o Município não pode fixar previamente a base de cálculo do imposto com base em valores de referência definidos de forma unilateral.

Com esse posicionamento, o contribuinte deixa de estar obrigado a utilizar, de forma automática, o valor indicado pelo Município ou pelo cartório como base de cálculo do ITBI. O valor da alienação pactuado entre as partes passa a ser o parâmetro principal para a tributação, salvo comprovação em sentido contrário pela administração tributária. Ademais, aqueles que recolheram o imposto a maior nos últimos cinco anos podem buscar judicialmente a restituição dos valores pagos indevidamente.

É importante destacar que, nas operações de compra e venda, o responsável legal pelo pagamento do ITBI é o comprador, já que é ele quem tem interesse direto no registro do imóvel. Nada impede, contudo, que as partes negociem contratualmente quem arcará com esse custo, integrando-o ao preço final do imóvel.

Nos casos de aquisição de imóvel na planta, o ITBI também será devido no momento do registro da unidade. Embora o valor pago durante a fase de construção geralmente seja inferior, o imposto incidirá sobre o valor do imóvel já concluído, o que deve ser considerado previamente no planejamento financeiro da compra.

Para assegurar que o ITBI seja calculado com base no valor real da transação, o contribuinte pode adotar duas medidas principais. A primeira é o ajuizamento de ação preventiva, antes da lavratura da escritura e do registro do imóvel, buscando garantir a correta base de cálculo do imposto. A segunda alternativa é a propositura de ação de repetição de indébito após o pagamento, com o objetivo de reaver os valores recolhidos a maior, respeitado o prazo prescricional de cinco anos contados do pagamento do tributo.

Fonte: Emilly Sampaio (JusBrasil)