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Com a implementação da Reforma Tributária, o mercado imobiliário se prepara para uma nova realidade. A locação de imóveis residenciais e comerciais pode ficar mais cara, já que o novo sistema tributário criará dois tributos em substituição aos atuais PIS, Cofins, ICMS e ISS: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Embora o objetivo seja simplificar a cobrança de impostos, especialistas alertam que o impacto sobre o setor imobiliário será direto e significativo.

Atualmente, os aluguéis intermediados por pessoas jurídicas, como imobiliárias, sofrem tributação de 3,65% referente ao PIS/Cofins. Com o novo modelo, a alíquota pode alcançar 10,6%, quase três vezes mais. De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), um aluguel de dois mil reais teria sua tributação elevada de setenta e três reais para cento e sessenta e nove reais e sessenta centavos.

A Lei Complementar publicada em janeiro de 2025 estabelece prazo até 31 de dezembro para que os contratos em vigor sejam regularizados. Aqueles que se adequarem dentro do prazo poderão optar por um regime com alíquotas reduzidas durante o período de transição.

É uma transformação econômica que vai alterar a forma de fazer negócios no país. Atualmente, a locação é isenta de ICMS e ISS, mas passará a ser alcançada pelo IBS e pela CBS. No caso das pessoas físicas, a cobrança ocorrerá apenas se forem atendidos dois critérios cumulativos: receita anual superior a duzentos e quarenta mil reais e posse de mais de três imóveis alugados.

Quem ultrapassar esse limite passará a ser tributado, o que deve levar muitos proprietários a abrir uma pessoa jurídica para gerir os imóveis e aproveitar créditos tributários sobre manutenção, administração e corretagem e, mesmo com reduções previstas na lei, a tendência é que o aumento da carga seja repassado aos inquilinos.

A reforma traz ainda o chamado redutor social, que permite abater seiscentos reais da base de cálculo do aluguel residencial e aplicar uma redução de setenta por cento na alíquota. Apesar desses mecanismos, o aumento dos custos é considerado inevitável. Scheuer reforça que o setor imobiliário recebeu instrumentos para aliviar o impacto, mas que a elevação nos preços e o repasse ao locatário são praticamente certos.

O texto legal prevê um regime de transição até o ano de 2033. Nesse período, contratos antigos poderão manter a alíquota atual de 3,65%, desde que estejam devidamente registrados. No entanto, quem optar por esse regime não poderá utilizar créditos tributários nem os redutores previstos. Scheuer orienta que imobiliárias e empresas revisem seus contratos o quanto antes para decidir se vão aderir ou não ao regime especial, já que o cálculo deve ser feito individualmente.

A tributarista Lilian Sartori, do escritório Lopes & Castelo, afirma que a nova tributação certamente elevará o custo dos aluguéis. Segundo ela, pessoas físicas que hoje pagam apenas Imposto de Renda passarão também a recolher IBS e CBS, com alíquota efetiva estimada em 8,4% após a aplicação dos redutores. Ela considera o aumento expressivo em comparação ao modelo atual.

O IBS e a CBS incidirão sobre o valor do aluguel, sem incluir IPTU e despesas condominiais. As alíquotas, reduzidas em setenta por cento, ainda serão definidas por lei, mas a expectativa é que fiquem próximas de oito por cento. O custo adicional também deverá ser repassado ao locatário.

A inclusão das locações na tributação sobre o consumo altera completamente a dinâmica do setor imobiliário. É avaliado que a carga tributária sobre os aluguéis aumentará na maioria dos casos, especialmente entre pessoas jurídicas.

Especialistas afirmam que muitas imobiliárias já iniciaram a revisão de contratos e cálculos para se adaptar ao novo sistema, cuja implantação está prevista para o início de 2026. Scheuer resume que a reforma exigirá planejamento e diálogo entre locadores e inquilinos, tornando essencial a negociação contratual. Mesmo quem ainda não for alcançado pela nova tributação deve se preparar para um cenário de reajustes e adaptações.

Fonte: Por Anna França (InfoMoney) e Rafael Garcia (FG Imóveis)