Notícias

A locação de imóveis é uma prática amplamente difundida no Brasil, regulamentada principalmente pela Lei nº 8.245/91¹, conhecida como Lei do Inquilinato. No decorrer do contrato de locação, uma das questões que frequentemente gera dúvidas e controvérsias diz respeito à responsabilidade pelo pagamento das vistorias iniciais e finais do imóvel.

A vistoria desempenha um papel fundamental na relação entre locador e locatário, pois serve para documentar as condições do imóvel antes da entrega ao inquilino e após sua devolução, evitando disputas sobre eventuais danos ou desgastes naturais.

A priori é importante destacar que o laudo de vistoria sequer é obrigatório, conforme Art. 22 inciso V² da lei supracitada, somente caso o locatário solicite é que o locador deverá fornecer este documento. Porém, a elaboração do documento é de extrema importância, pois protege tanto o locador quanto o locatário ao permitir a comparação do estado do imóvel anterior à locação com o estado posterior à locação.

Por mais que pareça que o documento proteja somente o locador, afinal será um documento que indicará o que o locatário danificou/modificou durante a locação, também protege o locatário, pois impede que o mesmo seja acusado, pelo locador, de qualquer ato que não tenha causado. O locatário poderá atestar por fotos ou “check-lists” que o estado do imóvel já era aquele antes da sua entrada como inquilino.

Para isso também é extremamente importante que o locatário exija uma segunda via do documento, com a assinatura do locador presente nela.

O Rel. Joel Birello Mandelli, na Apelação Cível 1000483-70.2024.8.26.0390 da 6º Câmara de Direito Público, deixou isto bem claro no trecho a seguir:

“[…]. Requereu, assim, a condenação da ré ao pagamento do valor de R$ R$ 82.900,00 (oitenta e dois mil e novecentos reais) a título de dano material e o valor de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais) mensais apurados pelo total de meses em que o imóvel ficará desocupado até a data da sentença a título de lucros cessantes, acrescidos de juros e correção monetária até o efetivo pagamento. […]. Assim, e tendo a perícia se impossibilitado em razão da ausência do documento, resta prejudicada a verificação de quais danos decorrem do uso normal do imóvel e quais o excedem. […]. Os danos limitam-se, portanto, àqueles reconhecidos pela Administração, que realizou estimativa de orçamento no valor de R$ 28.412,00 para realização dos reparos necessários.”³

Neste caso em específico, a ausência do documento prejudicou o locador, ele não conseguiu provar a totalidade dos danos que o locatário causou, tendo solicitado R$ 82.000,00 mais R$ 1.200,00 por lucros cessantes durante o andamento do processo, mas recebido pouco mais de R$ 28.000,00.

Também há que se falar no equilíbrio contratual entre locador e locatário, o locador não pode importar ao locatário obrigações excessivas ou que contrariem o equilíbrio da locação. O custo da vistoria, sendo um elemento essencial para proteger os interesses do proprietário, deve ser arcado por ele, pois a imposição desse ônus ao inquilino poderia representar um desequilíbrio contratual.

Além disso, os contratos de locação devem respeitar normas do Código Civil, especialmente no que se refere às obrigações do locador. Como já visto, o artigo 22 da Lei do Inquilinato estabelece que é dever do locador entregar o imóvel ao locatário em boas condições de uso e conservação, bem como garantir sua utilização durante toda a vigência do contrato. A vistoria inicial é um instrumento essencial para documentar essas condições e, por isso, a responsabilidade por seu custeio recai sobre o proprietário.

Já a vistoria final, ao término do contrato, serve para comparar o estado do imóvel com a vistoria inicial e verificar eventuais danos além do desgaste natural. Como esse procedimento é necessário para que o locador possa avaliar se há necessidade de reparos antes de uma nova locação, entende-se que ele também deve assumir o custo.

A jurisprudência tem reforçado que, por ser o principal beneficiado com a vistoria, o locador não pode transferir essa obrigação ao inquilino e por mais que o responsável pela vistoria seja o locador, ele não poderá realizá-la unilateralmente, isto é, ambas as vistorias (inicial e final) deverão ser realizadas na presença do locatário ou, pelo menos, deverão constar sua assinatura (de preferência com firma reconhecida em cartório) para que seja impossível que o mesmo alegue desconhecimento do estado do imóvel antes da sua entrada.

Concluindo, verifica-se que a vistoria inicial e final do imóvel desempenha um papel essencial na locação, protegendo tanto o locador quanto o locatário ao documentar as condições do bem antes e depois da locação. Embora não seja obrigatória, sua realização é altamente recomendável para evitar litígios e garantir a segurança jurídica entre as partes. A responsabilidade pelo custeio da vistoria deve recair sobre o locador, uma vez que ele é o principal interessado na preservação do imóvel e na comprovação de eventuais danos causados pelo inquilino.

Além disso, há que se reforçar a necessidade de equilíbrio contratual, vedando a imposição de obrigações excessivas ao locatário. Dessa forma, a vistoria, quando realizada com transparência e participação de ambas as partes, contribui para uma relação locatícia mais justa e segura, prevenindo conflitos e garantindo a adequada manutenção do imóvel.

Referências:

1. BRASIL. Lei n.º 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília/DF;
2. Art. 22. O locador é obrigado a: fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. (BRASIL. Lei n.º 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília/DF);
3. TJSP;  Apelação Cível 1000483-70.2024.8.26.0390; Relator(a): Joel Birello Mandelli; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Público; Foro de Nova Granada - Vara Única; Data do Julgamento: 19/03/2025; Data de Registro: 19/03/2025;

Fonte: Rafael F. Garcia (Advogado - OAB/SP 528.198)